Infraseguro en Colombia: qué es y cómo te afecta
Hace un par de días, en una asesoría con un cliente, la conversación terminó centrada en un problema mucho más común de lo que la mayoría cree: su propiedad estaba mal asegurada. No sin seguro — mal asegurado, que en la práctica puede salir igual de caro. El inmueble, un edificio con locales que arrienda como fuente de ingresos, tiene hoy un valor comercial cercano a los 2.500 millones de pesos. La póliza que lo cubre lo tiene asegurado por apenas 1.000 millones.
Eso es infraseguro. Y como vamos a ver con números reales, la diferencia entre esas dos cifras no se nota mientras no pasa nada — se nota, y duele, exactamente en el momento en que más se necesita la póliza.
¿Qué es el infraseguro?
El infraseguro ocurre cuando el valor asegurado en una póliza es menor al valor real del bien que protege. No es un tecnicismo menor: la mayoría de pólizas de daños materiales en Colombia aplican, ante un infraseguro, la llamada regla proporcional — y esa regla es la que determina cuánto te van a pagar realmente si ocurre un siniestro.
La regla proporcional: así se calcula tu indemnización real
La lógica es simple, aunque casi nadie la conoce hasta que le toca vivirla: la aseguradora paga en la misma proporción en la que el bien está asegurado frente a su valor real.
Indemnización = (Valor asegurado ÷ Valor real) × Valor del siniestro
Si solo aseguraste el 40% del valor real de tu propiedad, la aseguradora solo va a reconocer el 40% de cualquier siniestro — sin importar si el daño fue pequeño o si perdiste el inmueble por completo. Aquí es también donde entra el deducible: ese porcentaje (o valor mínimo) que la póliza deja siempre a cargo del asegurado se aplica sobre el resultado de la regla proporcional, reduciendo todavía más lo que finalmente se recibe (y, como vemos más abajo, ese deducible puede calcularse sobre bases distintas — la diferencia es grande). Puedes ver cómo se calculan los deducibles con detalle en nuestra guía completa de deducibles en seguros.
¿Sobre qué valor se calcula el deducible?
Antes de ver los números conviene aclarar algo que casi nunca se explica y que cambia bastante el resultado: no todos los deducibles se calculan sobre la misma base. En las pólizas de daños materiales en Colombia existen, en términos generales, tres formas de calcularlo:
- Sobre el valor de la pérdida (el siniestro): el deducible es un porcentaje del monto del daño. Es la forma más común para riesgos como incendio, agua o rotura de maquinaria — entre más grande el siniestro, más grande el deducible en pesos.
- Sobre el valor asegurado (la suma asegurada): el deducible es un porcentaje fijo de lo que declaraste asegurar, sin importar qué tan grande fue el daño. Es la forma habitual para el amparo de terremoto/temblor en Colombia, típicamente alrededor del 3% (varía según aseguradora y póliza).
- Sobre el valor asegurable (el valor real del bien): menos frecuente, pero aparece en algunas pólizas — y es la variante que más golpea a un inmueble infra-asegurado, porque el deducible se calcula sobre el valor total real, no sobre la (menor) suma que aseguraste.
La diferencia no es cosmética. Más adelante vemos, con el mismo edificio del caso real, qué tan distinto es el resultado según cuál de las tres bases aplique la póliza — usando terremoto como ejemplo, porque es el amparo donde esta confusión ocurre con más frecuencia.
El caso real: un edificio de 2.500 millones asegurado por 1.000
En la asesoría trabajamos varios escenarios posibles, partiendo del ejemplo que motivó la conversación: la eventual caída de una parte del techo del edificio, tasada en 500 millones de pesos. Con un valor asegurado de 1.000 millones sobre un valor real de 2.500 millones, este inmueble está infra-asegurado en un 60%.
Para dimensionar el impacto en distintos escenarios, aplicamos la regla proporcional y, de forma ilustrativa, un deducible del 10% del valor del siniestro (el porcentaje exacto varía según las condiciones particulares de cada póliza):
| Escenario | Valor del siniestro | Indemnización según regla proporcional | Menos deducible (10%) | Indemnización neta | Lo que asume el propietario |
|---|---|---|---|---|---|
| Daño menor | $100.000.000 | $40.000.000 | $10.000.000 | $30.000.000 | $70.000.000 |
| Caída parcial del techo (el caso real) | $500.000.000 | $200.000.000 | $50.000.000 | $150.000.000 | $350.000.000 |
| Pérdida total | $2.500.000.000 | $1.000.000.000* | $100.000.000 | $900.000.000 | $1.600.000.000 |
*En pérdida total, la indemnización queda además limitada al valor asegurado (1.000 millones), que es el tope máximo que la aseguradora puede pagar bajo esa póliza.
El patrón es el mismo en los tres casos: entre más grande el siniestro, más grande también — en pesos — la parte que el propietario termina asumiendo de su propio bolsillo. El infraseguro no es un descuento fijo; es una exposición que crece con el tamaño del daño.
El mismo edificio, pero por terremoto: por qué la base del deducible importa
Supongamos ahora que el siniestro de 500 millones no fue por la caída del techo sino por un movimiento sísmico. El amparo de terremoto casi siempre trae un deducible más alto — típicamente 3% — pero, a diferencia del ejemplo anterior, ese 3% casi nunca se calcula sobre el valor del siniestro. Esto es lo que cambia según la base que use la póliza:
| Base del deducible | Cálculo | Deducible | Indemnización neta* |
|---|---|---|---|
| Sobre el valor de la pérdida | 3% × $500.000.000 | $15.000.000 | $185.000.000 |
| Sobre el valor asegurado (lo más común en terremoto) | 3% × $1.000.000.000 | $30.000.000 | $170.000.000 |
| Sobre el valor asegurable | 3% × $2.500.000.000 | $75.000.000 | $125.000.000 |
*Sobre los $200.000.000 que arroja la regla proporcional para este siniestro.
El mismo evento, el mismo 3%, y una diferencia de $60 millones entre la lectura más favorable y la más costosa — solo por no saber sobre qué valor se aplica el deducible de tu póliza. Es una de las preguntas más importantes que puedes hacerle a tu asesor, y en la práctica pocas veces se pregunta.
¿Por qué esta propiedad no se puede asegurar con una póliza de hogar?
Es una confusión frecuente entre propietarios que arriendan locales: una póliza de hogar está diseñada para vivienda, no para un inmueble que genera renta comercial. En el momento en que el bien tiene locales destinados al arrendamiento, deja de encajar en el perfil de riesgo de un seguro de hogar y pasa a necesitar una póliza de daños materiales o un programa de seguros empresariales, que sí contempla el uso comercial del inmueble. Declarar mal el uso del bien no solo es un problema de encaje del producto: puede ser motivo de objeción de la aseguradora al momento de un siniestro.
Vale la pena, de paso, aclarar otro punto que se presta a confusión: el valor que debe asegurarse normalmente no es el valor comercial completo (que incluye el terreno), sino el valor de reconstrucción de la edificación. Son dos cifras distintas, y confundirlas es otra forma común de terminar infra-asegurado incluso sin darse cuenta.
El otro riesgo que quedó sobre la mesa: la responsabilidad civil extracontractual
Además de ajustar el valor asegurado, en la asesoría recomendamos contratar una póliza de responsabilidad civil extracontractual. Un propietario que arrienda locales está expuesto a reclamos de terceros por hechos que ocurren en el inmueble — un arrendatario, un cliente del local o incluso un peatón afectado por algo como la caída del techo del ejemplo. Esa responsabilidad frente a terceros normalmente no queda cubierta por la póliza de daños materiales del edificio, y es un riesgo aparte que merece su propia cobertura. Puedes ver cómo funciona esta cobertura en nuestra guía de responsabilidad civil.
Cómo evitar quedar infra-asegurado
Algunas recomendaciones prácticas que le dejamos al cliente y que aplican para cualquier propietario de un inmueble comercial:
- Actualizar el avalúo del inmueble cada 1 o 2 años, y siempre después de una remodelación o ampliación.
- Asegurar por el valor de reconstrucción, no por el valor comercial ni por el precio de compra original.
- Revisar la suma asegurada cada vez que se renueva la póliza, no solo cuando se contrata por primera vez.
- Confirmar con el asesor si el inmueble tiene un uso mixto o comercial que deba declararse explícitamente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el infraseguro?
Es la situación en la que el valor asegurado de un bien es menor a su valor real. Ante un siniestro, la aseguradora aplica la regla proporcional y paga solo en la misma proporción en la que el bien estaba asegurado.
¿Cómo se calcula la indemnización cuando hay infraseguro?
Con la fórmula: (Valor asegurado ÷ Valor real) × Valor del siniestro. Al resultado se le resta después el deducible que aplique según las condiciones de la póliza.
¿Puedo asegurar un inmueble con locales comerciales bajo una póliza de hogar?
No. Un inmueble con locales destinados al arrendamiento tiene un uso comercial y requiere una póliza de daños materiales o un programa de seguros empresariales, no una póliza de hogar.
¿Cada cuánto debo actualizar el valor asegurado de mi propiedad?
Como referencia general, cada 1 o 2 años, y de inmediato después de cualquier remodelación, ampliación o cambio significativo en el uso del inmueble.
¿Quieres revisar si tu propiedad está bien asegurada?
Si tienes un inmueble que arriendas, ya sea vivienda con locales o un edificio completo destinado a renta, vale la pena revisar si el valor asegurado sigue reflejando la realidad de hoy. Escríbenos y te ayudamos a revisarlo antes de que un siniestro te obligue a descubrirlo de la peor forma.
